BD半岛这次漫长的疫情假期，让我们开始对中国人的居住模式进行反思。我们应该冷静地重新审视高层住宅，低层高密度才是我们理想的居住模式，叠拼才是我国城镇居民的理想住宅。在城市化出现拐点的今天，在以国家中心城市和城市群发展的当下，关于未来住宅、理想的城乡居住空间或生活方式、更具品质的老旧小区改造等，我们应当以更严谨的态度和更科学的方法论进行顶层设计，别一错再错。

　　经历这次疫情，大家开始反思高层住宅，反思中国人最适合住什么样的房子?最理想的居住方式和环境是什么?未来的住宅是什么样?未来的理想生活方式又是什么样?

　　(1)高层住宅加速了疫情的扩散。疫情期间，大家反思了高层住宅的利与弊，主要是因为中国大小城市和县城都以高层密集式居住为主，公用电梯、过道、扶手、门把手、管道都成为主要传染途径。

　　(2)高层住宅不利于宅家。疫情期间大家都宅在家里，高层住宅变得像鸟笼子一样，既不舒服也不接地气，出来透个气还要通过电梯。

　　(3)高层住宅在舒适性、安全性上都存在很多问题。从长期来看不利于维修，不利于人与人的交往，未来，针对这些高层住宅的改造、修复，将是一个巨大的问题。

　　这里，不得不说香港的高层住宅是特例，是由其特有的城市发展模式决定的。这种模式导致香港的居住环境非常恶劣，使得香港成为东亚区人口密度最高的城市，达到约3.2万人/km。在过高密度的城区环境下，一旦出现疫情既不便于隔离，也不方便救治，更何况正常情况下的城市环境并不舒适，缺乏绿化空间与交往空间。在我国，县城新建住宅多以高层为主，这是令人担忧的。

　　事实上，低层高密度才是中国人理想的居住模式。尽管已经不再是大规模的建设阶段，我们还是需要深度反思，亡羊补牢，做出正确的选择。

　　在居住方式选择上，我们学习了香港模式，现在看来是缺乏慎重考虑的。因为香港的居住模式及其土地招拍挂制度，是一种很特殊的模式，今天BD半岛，招拍挂带来了土地价格的飞涨和畸形，尽管给公共财政带来了巨大的收益，但也带来了资金低效和极大的浪费，也寄养了一大批靠拆迁和炒房的、好吃懒做的城市寄生虫。我们的样本是深圳河对岸的香港，继而无论东西南北、地理、人口、气候、经济，大城市们学深圳，中小城市学省会大城市，直至县城，成为一种“病毒”扩散，只是扩散的太久都麻木了，闭锁形成，跳出不易!

　　大家想当然地认为BD半岛，高层住宅是因为容积率比较高，提高土地的使用率符合中国的国情，也节省了我们改革开放之初基础设施严重不足的实际情况。其实不然，高层住宅相比多层住宅的容积率优势是有限的，特别是在北方地区。从历史数据可推算。低层高密度和高层低密度对于城市土地的承载力没有大的本质差异，至少千年以来我国众多县城的城市承载力数据也是支撑1平方公里承载1万人的这样一个现代城市规划指标的。事实上，北京市城区人口密度14 502人/km，远超于要求，不仅基础设施的节省是不经济的，电梯交通的成本远大于汽车公交的成本，因为垂直管线比水平管线贵。高起的地价和漫长的拿地审批程序带来极大的成本，逼着开发商不断提高容积率和住宅层数，连边远的西部县城和一些小城镇都在拼命建高层。城市化与土地制度不断加剧了城市的畸形化，城市病蔓延，顶层设计需要重点关注了。

　　站在行政领导和规划师的角度，高层低密度的城市公共空间更多，视觉效果更好。考虑到中国人口众多、适合建设的用地比较少的实际情况，低层高密度更适合中国的国情，这与大部分国家和城市都以低矮住房为主相一致。这不仅符合1万人/km的城市规划要求，也获得了更加紧凑的城市布局与舒适的居住空间。因此，综合考虑容积率控制在1.5~2.0的联排住宅(2~3层)、叠拼住宅(4~5层)、花园洋房(5~6层)和少量小高层公寓组合形式，是最适合中国人居住的。可以说，加上既有的高层住宅，我们大可不必要再新建高层了。

　　疫情来临，大家都开启了居家办公，很多人把客厅都改成了办公室、书房;阳台则变成了花园。同时，随着生活方式的变化，卫生间的功能可能早已远远超出了洗和厕，卧室更加个性化，客厅越来越成为儿童活动场，书房或将成为一家人活动的中心。

　　一定程度上，房价的上涨对拉动地方经济、提高居住品质是有积极意义的。但同时，高房价也会把产业优秀人才拒之门外。因此，城市一定要严控房价的快速上涨，提供不同品质、不同价位的住房，不要普涨;以及多提供一些中低价格的住房，允许不同产权的居住形式。

　　这里，我要隆重推出叠拼住宅。2001年，我曾去美国考察规划制度的时候，当看到当地一些领救济金的穷人也住联排房子，而很少有人住在高层或多层公寓里，很是诧异。反观我国，尽管土地紧张，但城市人口并不多。回国后，我开始尝试将两个连排住宅拼成下户型带有小花园、上户型有屋顶平台、户均约100m且几乎没有公摊的叠拼住宅，其居住质量接近于连排住宅。叠拼住宅的容积率与6层住宅差不多，容积率可以达到1.5以上，与容积率2.0的高层住宅相比，公摊系数更小，居住品质更高，经济指标更优。

　　恰逢当时中国建筑设计研究院有一个23层的高层住宅计划，我把这个思路抛了出来，得到了决策者的采纳，叠拼住宅就这样产生了。叠拼住宅的经济性很好，单价利润大，对开发商而言利润很高;对住户来说也很划算，据当时的测算套内使用面积比高层住宅还便宜。该小区与隔壁国奥村的容积率均等，而国奥村是九层的小高层住宅，不仅住宅间绿地有限，且公摊面积达25%之多，一套250m房子比一套180m的叠拼显得更小，市场上两个小区二手房的售价也相当，但国奥村可是举国家之力建设的一个高级住宅小区。

　　叠拼住宅既能够在舒适性上接近联排住宅，也能够在经济性上对开发商有很好的回报，同时对于城市来讲也可以满足利用率，应该说这就是非常适合中国人的住宅。很遗憾，叠拼住宅虽然在各地传播很广，但却被当成一种高档住宅去开发，并未进入普通居民的生活。

　　从三房两厅功能分区到生活生态居家重构，未来的住宅将会是什么样呢?我认为，未来的住宅将是智慧的、变化的、生态的、健康的、情感的、文化的、价值的。浪漫的未来住宅将成为人与人交流的场所，成为人最亲密的朋友之一。

　　在未来万物互联的 时代，每个房子应该有一个大脑中心，这个大脑中心将是家庭中的一员，又是一个管家，主人提出需求，房屋就可以执行，同时每个房间都有一可以随时进行信息交流和管控的液晶屏。

　　根据不同家庭的不同时段，住宅中部分隔断可以灵活组合，室内功能和装饰也会随之变化，如客厅可以会客、办公，也可以作为音乐厅;卧室可以变成书房、休闲厅;阳台可伸缩。就像号称当代达芬奇的克拉尼设计的36m多变住宅一样，有第1档是客厅，第2档是餐厅，第3档是卧室，房屋成为一个变化的机器。

　　传统建筑都是无机物，未来的住宅将具有有机绿色生物的特征，将能够改变家庭的小气候，同时能够检测和过滤空气、水、阳光，并进行实时调节。

　　未来的住宅将能够感知主人的情感变化，当主人高兴或是忧伤，房屋能自动调整环境音乐、背景图像、气味等，或是带来大海、森林的不同模式，让人身临其境。

　　住宅不仅仅是用来住的，也是文化的载体，传统民居的雕梁画栋、天地君师亲等，都应该在我们的未来住宅中传承下去。

　　这场疫情催生了网络时代的提前来临，家庭的占比将越来越大BD半岛。未来的住宅应当具有怎样的价值，而不仅仅是售价所体现的那样，建筑师要引领住宅设计的方向，开发商要把握未来的形势，提供符合需求的产品，最终体现未来住宅应有的价值。

　　日本人口密度远大于我国，但是东京采用智慧城市的混合布局方式，居住建筑以8层集合住宅和联排住宅甚至别墅为主。当前，我们过分强调日照间距，老城区的肌理被破坏了，开发的经济性也受到影响，城市的活力也会受到影响。实际工程中，新老城区应当区别对待，老城区的日照间距标准应在正常间距的50%即可，实现老城区有限尺度下的功能复合。

　　文化是一座城市的灵魂，文化空间自然成为城市未来需要打造的品质。像我们熟知的台湾诚品书店、台北国际艺术村，就是开创了文化创意商业模式，以文化创意零售、特色餐饮、剧院式商业空间、展览空间等多种模式，打造出独特的商业体验空间。越南中部高地的铜锣文化空间，覆盖了多个省份和近17个属于太平洋-亚洲和太平洋中南部诸岛族群的少数民族，将传统农业生活发展成为独具特色的工艺传统、装饰风格和房屋类型。

　　疫情过后城市圈周围郊区将成为城乡发展的重点，这里既能享受城市的便利，又能够享受大自然的生态景观，是未来理想的居住场所。因此，未来我们在国土空间规划中，既要注重营造丰富的城市绿色景观，又要实现城乡无差别的现代化基础服务，打造我们的花园城市与美丽乡村。

　　5.3 / 向往凤凰式的充满活力的特色小城镇与李子柒式的诗意栖居的乡村生活

　　田园牧歌一直是中国人的追求，诗意栖居的乡村生活是每个人的梦想。无论是凤凰式的充满活力的特色小城，还是李子柒式的自给自足的美好乡村生活，已经越来越受到人们的追捧，建议适当将空置的乡村农房向外租售，辅以相应的政策，真正振兴乡村。

　　未来随着城际轨道交通的进一步便捷，以及互联网的进一步应用，未来的生活将打破城乡界限，实现都市高效工作与乡村居家生活，或更加灵活的云端工作，有更多的时间享受家庭生活。同时，不论城乡，互联网与优质的公共配套服务、良好的生态环境，都将给人们提供便捷、舒适的生活保障。

　　我们的老旧小区大部分建设于二十世纪八九十年代，当下功能的提升是最重要的，如增加电梯，服务于老年人，可以积极探索由政府出资增建电梯，或由原住户出资且将新增交通部分的产权过户给原住户，有效改善居住质量。同时，老旧小区改造中要注重挖掘时代风格，将成为时代发展的见证。在未来，城市的老旧小区可能实现一种混合布局模式，调整为新的业态，如酒店、办公、文创，服务街区、活力街区，营造更具品质的城市街区。

　　在城市化出现拐点的今天，在以国家中心城市和城市群发展为主的当下，我们需要谨慎地做好顶层设计，别一错再错了

　　中国城市科学规划设计研究院院长，住房城乡建设部住宅设计、历史文化保护与传承等专家委员会委员。

　　前瞻产业研究院中国产业咨询领导者，专业提供产业规划、产业申报、产业升级转型、产业园区规划、可行性报告等领域解决方案，扫一扫关注。